Como funcionam as garantias para imóveis novos

A compra de um imóvel novo é, de regra, uma conquista que traz muita alegria e realização, a concretização de um sonho. Contudo, esse momento de felicidade não pode fazer o adquirente esquecer de seus direitos, como, por exemplo, no que diz respeito aos prazos de garantias, obrigatórios nas obras de construção civil desenvolvidas no Brasil.

Como todo produto adquirido, o imóvel possui prazo de garantia, o qual visa assegurar as condições adequadas de uso, e a segurança deste uso, durante o qual a construtora possui a obrigação legal de responder por eventuais vícios que porventura se manifestem. Portanto, funda-se nestas duas premissas, adequação e segurança.

Justamente por se tratar de um produto de consumo de grande complexidade, e de elevado custo de aquisição, a garantia dos imóveis novos é diferente de bens móveis, possuindo diversos prazos distintos, de acordo com a espécie do defeito que sobrevenha.

Primeiramente, existe o prazo de garantia quanto a vícios aparentes, aqueles que são considerados de fácil constatação, mesmo aos olhos de um leigo, sem demandar maiores conhecimentos técnicos. É o caso, por exemplo, de fissuras em revestimentos, desnível de piso, defeitos em aberturas, cerâmicas quebradas, mau funcionamento de sistema hidráulico, etc. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 26, II, define que o prazo para reclamação destes vícios aparentes é de 90 (noventa) dias, a contar da entrega do imóvel, o que comprova a necessidade de uma apurada e abrangente vistoria por parte do comprador, no ato de recebimento do imóvel adquirido, pois se trata de prazo bastante exíguo. Neste momento, percebemos que a entrega do imóvel se reveste de grande importância, não representando mera formalidade, como muitos a encaram.

Em seguida, temos o prazo de reclamação de vícios ocultos, ou seja, aqueles defeitos que não se verificaram no momento da entrega, e que não digam respeito à solidez e segurança da construção. Nestes casos, a construtora responde pelos defeitos que se manifestem no período de 1 (um) ano contado da entrega da unidade, tais como ineficiência de impermeabilizações ou estanqueidade, má aderência ou fixação de revestimentos, empenamentos de pisos, entre outros que, somente com imóvel em uso, é que se tornarão conhecidos.

E, por fim, temos a responsabilidade pela solidez e segurança da edificação. O Código Civil prevê que a construtora responde pela solidez e segurança da obra, pelo prazo irredutível de 5 (cinco), igualmente contado da data da entrega. Neste prazo, inserem-se os danos de maior monta, que envolvam seriamente a estrutura do imóvel, e coloque em risco sua utilização, para os fins aos quais se destina, e que ocasionem um estado de insegurança a seus habitantes.

Entretanto, para que o consumidor faça valer os seus direitos, deve tomar as medidas necessárias. De nada adianta a legislação prever os mencionados prazos de garantia, se, diante da ocorrência dos defeitos, o consumidor não cientificar a construtora do fato. Esta comunicação deve ser sempre formal, e remetida por via que permita comprovar o seu recebimento, sob pena da perda deste direito.

Os prazos de garantia se aplicam tanto às unidades autônomas, quanto às áreas de coisas de uso comum do empreendimento imobiliário, apenas se diferenciando no que diz respeito à legitimidade de quem pode reclamar os eventuais defeitos. Enquanto nas áreas privativas, o adquirente é o titular do direito de postular a correção dos vícios, nas áreas comuns, tais como garagens, salões de festas, playgrounds, halls, portarias, elevadores, entre outros, cumpre ao representante do condomínio (síndico eleito) formular a reclamação. 

Importante destacar que a responsabilidade da construtora não é absoluta, e pode ser afastada, em caso de uso inadequado do imóvel, ou de inobservância dos deveres de manutenção que incumbem ao comprador. O imóvel, assim um automóvel ou outra máquina, necessita de um plano de manutenções periódicas, o qual deve, obrigatoriamente, ser respeitado pelo usuário do imóvel, sob pena de agravamento do processo natural de deterioração de seus elementos, podendo, até mesmo, causar a redução da vida útil dos sistemas e da própria edificação. Por isso, é necessária muita atenção ao manual fornecido pela construtora quando da entrega do imóvel, no qual deverão constar todas as orientações acerca dos materiais empregados, e dos prazos e procedimentos necessários para que os mesmos atinjam a durabilidade esperada.
 

Augusto F. Olivaes | OAB/RS 58.961
Especialista em Direito Imobiliário pelo IBMEC – Instituto Brasileiro do Mercado de Capitais
Membro da AGADIE – Associação Gaúcha de Advogados do Direito Imobiliário Empresarial
Associado do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
Membro titular da Comissão de Negócios Imobiliários do IBRADIM.