O que esperar da nova lei de distrato imobiliário

Após quase dois anos de intensas discussões, o projeto que tramitava no congresso propondo regulamentar a multa por desistência da compra de imóveis, especialmente na planta, foi finalmente aprovado na última semana e agora segue para sanção presidencial. O chamado “distrato imobiliário” que até então era o centro de grandes polêmicas e brigas judiciais, agora tem uma definição legal que, além de proteger construtoras de rescisões contratuais e o próprio cliente de multas abusivas, também promete intervir no mercado imobiliário.

De acordo com o projeto aprovado, clientes que optarem pela quebra do contrato de compra de um imóvel negociado ainda na planta terão que pagar até 50% do valor já repassado à construtora. Na prática, se até o momento da desistência o cliente tiver pago R$ 100 mil correspondentes à entrada ou às parcelas quitadas, a multa do distrato poderá chegar a R$ 50 mil, por exemplo. Já para a desistência de imóveis adquiridos depois de prontos, a multa é de 25%. Além da porcentagem, o consumidor que desistir da aquisição deverá arcar ainda com a comissão de corretagem, impostos e taxas de condomínio. No caso do distrato ocorrer após a entrega do imóvel, o projeto prevê a possibilidade da construtora cobrar um determinado valor como uma espécie de aluguel a ser decidido judicialmente.

O texto aprovado também estabelece a isenção de multas somente àquele comprador que encontrar um novo interessado em assumir a dívida e o imóvel. Nessas circunstâncias, após aprovado pela construtora, o cliente substituto ficará com todos os direitos e obrigações do original. Outro ponto importante do projeto de lei trata sobre o prazo máximo de atraso na entrega do imóvel. De acordo com as novas regras aprovadas, a construtora pode prorrogar a entrega em até seis meses. Se o prazo se estender mais do que isso, o comprador poderá rescindir o contrato sendo ressarcido de todos os valores pagos com correção.

A necessidade de regulamentar o distrato imobiliário que já era grande se acentuou ainda mais nos últimos anos, quando muitos negócios precisaram ser desfeitos em decorrência da crise econômica. A desistência que normalmente era motivada pela demora na conclusão da obra, pelo atraso na entrega das chaves ou do próprio imóvel, passou a ser estimulada também pela mudança de planos de muitos consumidores que tiveram seus orçamentos impactados negativamente.

Além disso, por não haver anteriormente nenhuma lei específica para o distrato imobiliário, a execução de contrato era analisada de forma individual gerando jurisprudências de variadas interpretações. Dessa forma, os contratos poderiam prever multas altas ao cliente que desistisse da compra. Não era raro encontrarmos contratos prevendo multas de 70%, 80% ou até 90% por distrato imobiliário. Em outros casos, a porcentagem retida pelo distrato era definida através de disputas judiciais que chegavam a resultar em multas de até 15%. Uma disparidade muito grande incapaz de criar qualquer consenso no mercado.

Por todo esse cenário, é preciso reconhecer que a regularização do distrato imobiliário vem em boa hora. Ao proteger o mercado imobiliário de riscos imprevisíveis, traz consigo uma maior segurança tanto para quem compra quanto para quem vende. Exatamente no momento em que o segmento prevê uma forte retomada econômica, uma maior clareza nos distratos oferece a segurança jurídica que faltava para as construtoras investirem em novos empreendimentos, podendo atender à demanda habitacional do país.