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05.04.2022

Juros do crédito imobiliário em descompasso com a Selic

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Ricardo Bortolini|Dir. Exec. Bortolini Imóveis

Juros do crédito imobiliário em descompasso com a Selic

A queda da Selic, há pouco mais de um ano, nos deixou mal acostumados. Lá atrás, ao despencar para o menor patamar da história (1,9% ao ano), a taxa também levou consigo os juros dos financiamentos imobiliários, dando início a um novo ciclo muito promissor para a compra e venda de imóveis. A competitividade dos bancos aumentou e o maior beneficiado foi o consumidor que, além de ganhar mais poder de compra, passou a ter um leque muito maior de opções para conseguir realizar a sua aquisição. Hoje, registrando 11,75% ao ano, a Selic já parece intimidar os sonhos de muita gente que acredita ter perdido o “timing” das oportunidades.

Acontece que, olhando por outro ângulo, conseguimos perceber que as oportunidades continuam por aí, à espera de bons negócios. Por mais recentes que tenham sido os reajustes, os bancos não parecem tão afoitos em acompanhar o ritmo da Selic. Isso se reflete justamente na diferença entre um e outro. Enquanto o Copom prevê um novo aumento de um ponto percentual da Selic no mês de maio, os financiamentos imobiliários continuam na média dos 9% ao ano, sem previsão de aumentos expressivos, pelo menos a curto prazo. O que vemos atualmente é um esforço no sentido contrário, quando a Caixa, por exemplo, decide baixar as taxas de financiamentos corrigidos pela poupança. 

Quem compara os juros atuais com os do ano passado, desanima, mas quem olha para os juros comparando-os com outros indicadores econômicos, encontra uma boa oportunidade de investimento. Além da Selic a 11,75%, temos uma inflação a 10,54%, um INCC a 11,63% e um IGPM em 14,77% no acumulado de 12 meses. Diante desse cenário, a possibilidade de comprar um imóvel com taxas menores só nos mostra o quanto continua sendo um bom negócio investir no mercado imobiliário. Principalmente se considerarmos a valorização do imóvel usado, que já é uma realidade e tende a aumentar ainda mais a médio prazo, puxada principalmente pela valorização dos imóveis novos. 

Apesar de não podermos garantir uma estabilidade das taxas de juros, temos motivos suficientes para acreditar que é possível. Para os bancos, o custo de emprestar recursos a compra de imóveis está atrelado à poupança, que não acompanha a Selic de forma literal. Quando a Selic está menor ou igual a 8,5% a. a. a poupança rende 70% da Selic mais a TR. Acima disso, a poupança trava em 0,5% ao mês mais a TR, atingindo sua remuneração máxima. Ou seja, o banco sabe que não vai pagar mais para obter founding, mesmo que a Selic continue aumentando em ritmo acelerado. 

Não há motivo suficiente para aumentar as taxas de juros, principalmente diante de tamanha competitividade entre os bancos. Nos últimos anos, os bancos privados vieram pro jogo com mais disposição, disputado de frente com a Caixa que é responsável por 66,3% dos contratos ativos no Brasil. Só no ano passado, a Caixa concedeu R$ 140,6 bilhões em crédito habitacional, o maior volume já registrado até agora. 

Mais do que manter a competitividade para garantir novos contratos, a preocupação também está em manter os contratos já existentes. Desde que a portabilidade virou uma alternativa para o cliente que deseja baixar as taxas contratadas, os bancos têm se dedicado ainda mais esforço para manter suas taxas de juros as mais atrativas possível. 
Então, sem dúvidas, o momento continua oportuno para quem confia na solidez e na força do mercado imobiliário. Mais do que comparar juros, quem pretende fazer bons negócios precisa estar disposto a enxergar as oportunidades de diferentes pontos de vista, considerando o contexto geral e suas nuances, assim como o potencial de valorização que seu investimento pode ter a longo prazo. 

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