Como ocorre uma locação Built to Suit

A locação built to suit é aquela em que o locador constrói, ou reforma substancialmente, imóvel de sua propriedade, para que possa ser utilizado pelo locatário de acordo com as suas específicas necessidades, em um contrato de locação de longo prazo. Em tradução livre do termo, de origem inglesa, é o “construir para servir”, de modo a entregar ao inquilino um imóvel personalizado para suas atividades. 

Por envolver, via de regra, vultuosos investimentos na construção ou adaptação do imóvel, se destina ao atendimento de demandas específicas de empresas ou indústrias, tais como sedes, depósitos, centros de distribuição, centros comerciais, galpões em dimensões ou formatos específicos, dentre outros, que o inquilino não encontraria em ofertas regulares de locação. Em alguns casos, inclusive um imóvel específico pode ser adquirido pelo locador para esta locação em particular, de acordo com o que for disposto em contrato, invertendo a ordem da operação de locação imobiliária, uma vez que, nesta espécie contratual, a procura antecede a oferta.

Para que o contrato possa ser enquadrado legalmente como built to suit se faz necessário que o investimento feito pelo locador seja substancioso, não bastando simples reformas ou adaptações no imóvel. Deve ser feita uma inteira personalização do imóvel, de modo a atender à demanda do inquilino, de forma específica, visando uma locação por longo prazo, como forma de recuperação e remuneração do investimento. 

Por demandar a aplicação de valores por vezes elevados, este investimento na personalização do imóvel pode ser feito pelo locador com recursos próprios, ou, ainda, através de créditos oferecidos por instituições financeiras, ou, ainda, por meio da captação de investidores interessados em participar do negócio. Pela mesma razão, a vultuosidade dos valores envolvidos, os contratos de locação built to suit são de longo prazo, e entregam ao locador mais segurança na proteção do seu investimento.

Como acima referido, o conceito do contrato built to suit foi importado de outros países, e, por muito tempo, foi adotado no Brasil, sem que houvesse regulamentação legal específica que o acolhesse. Todavia, sua validade e higidez das disposições foram, aos poucos, sendo confirmadas pela jurisprudência, o que perdurou até o ano de 2012, quando a Lei Federal nº 12.744/2012 alterou parcialmente a Lei do Inquilinato, passando a trazer previsão expressa desta modalidade sui generis de locação, dando a possibilidade de contratação de garantias muito mais efetivas ao locador. 

A principal alteração trazida pelo texto legal foi a possibilidade de incluir no contrato garantias muito superiores àquelas previstas em locações regulares. Em razão do valor imobilizado pelo locador, na locação built to suit é licito às partes ajustar que, em caso de rescisão antecipada, a multa devida pelo inquilino pode corresponder à soma de todos os alugueis devidos até o final do prazo do contrato, e que não se aplica o princípio da proporcionalidade na apuração desta multa. Ou seja, o locador tem a garantia de que irá receber a contraprestação do seu investimento, pois o fez com a expectativa de auferir a remuneração durante o prazo contratado, a qual não pode ser frustrada por iniciativa do inquilino de pôr fim à relação locatícia.

Ainda, é legal que o inquilino renuncie ao direito de revisão do valor dos alugueis, no curso do contrato, significando que os valores que advirão da locação se tornam totalmente seguros e previsíveis. 

Como visto, trata-se de uma operação imobiliária complexa, porém altamente vantajosa, tanto para o inquilino, que terá um imóvel que atende às especificidades de sua atividade, sem imobilização de capital, quanto para o locador, que desfrutará de maiores garantias de retorno do seu investimento.

Todavia, justamente por esta complexidade, é de suma importância que os interessados na operação, seja como inquilino, seja como locador ou investidor, recorram ao apoio de consultorias imobiliária e jurídica especializadas, de forma a garantir a segurança no procedimento.