A rescisão do contrato de locação e suas consequências

As locações de imóveis, em geral, são contratadas com prazo determinado, ou seja, inquilinos e proprietários têm desde o princípio total conhecimento das datas de início e de término da relação que está surgindo. Contudo, com o passar o tempo, podem surgir diversas situações que não estavam previstas anteriormente, fazendo com que a locação tenha que ser encerrada antes do previsto, o que pode causar diversas consequências que veremos mais adiante.

Proprietário pode ou não retomar o imóvel?

Primeiramente, cabe esclarecer que, ao contrário do que popularmente se pensa, o proprietário não pode retomar o imóvel antes de terminar o prazo da locação previsto no contrato, nem mesmo pagando a multa. Somente em casos de contratos de locação residencial, com prazo
determinado inferior a trinta meses, é que o proprietário poderá solicitar a retomada do imóvel, desde que para uso próprio, ou de familiar próximo (ascedente ou descentende) que não disponha imóvel residencial próprio.

Portanto, em locações residenciais com prazo de 30 meses ou mais, ou, ainda, em quaisquer locações comerciais, o proprietário não poderá solicitar o imóvel antes do término do prazo estipulado, se o inquilino estiver em dia com suas obrigações. A Lei do Inquilinato é bastante clara neste sentido, ao trazer, em seu artigo 4º, que “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado”.

Rescisão por parte do inquilino

Situação bastante diversa é a do inquilino, e é prevista no mesmo artigo mencionado, segundo qual o locatário poderá devolver o imóvel a qualquer momento, desde que arque com a multa contratualmente prevista, a qual sempre deverá ser calculada de forma proporcional ao tempo faltante para completar o prazo de locação. Por exemplo, se a locação foi contratada por 30 meses, e o inquilino solicita a rescisão contratual quando completados apenas 15 meses, deverá pagar 50% do valor da multa estipulada em contrato.

A única exceção quanto a este aspecto obrigatório de proporcionalidade no cálculo da multa é nos casos especiais de locações comerciais built to suit, os quais já abordamos aqui em artigo anterior, que são aquelas hipóteses em que o locador constrói ou reforma um imóvel de sua propriedade para que possa ser utilizado pelo locatário de acordo com as suas específicas necessidades, em um contrato de locação de longo prazo. Nestas condições, o valor da multa pode corresponder à soma de todos os aluguéis devidos até o final do prazo do contrato, e é devido sempre integralmente.

Isenção da multa contratual

A Lei do Inquilinato prevê apenas uma hipótese em que o inquilino poderá se isentar totalmente do pagamento da multa, o que se dará se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato. Assim, a dispensa da multa somente ocorrerá se preenchidos todos os requisitos legais, como:

• que o inquilino exerça trabalho na condição de empregado, ou seja, de forma subordinada a seu empregador;
   
• que esta relação empregatícia tenha iniciado antes do início do contrato, uma vez que o emprego obtido após o início da locação não dá o direito da isenção por se tratar de um fato novo;
   
• que ocorra a determinação do empregador para que o inquilino trabalhe em localidade diversa daquela em que trabalhava quando firmou o contrato de locação, e, portanto, haverá a necessidade de mudança;
   
• que ocorra a notificação de mudança e desocupação com, no mínimo, 30 dias de antecedência.

Caso falte qualquer uma dessas condições, não incidirá a dispensa da multa, a qual será devida na forma proporcional ao prazo faltante do contrato. Empresários, profissionais liberais, autônomos e outras ocupações desenvolvidas sem vínculo empregatício não obterão a imunidade quanto à cláusula penal.

Caso o contrato não preveja multa por devolução antecipada do imóvel, esta poderá ser judicialmente fixada, em processo instaurado por iniciativa do proprietário. Uma vez ultrapassado o prazo previsto da locação, esta, automaticamente, por força de lei, transforma-se em locação a prazo indeterminado. Nesta hipótese, qualquer uma das partes poderá pedir a rescisão do contrato, sem motivos, o que chamamos de denúncia vazia, apenas precisando notificar a parte contrária com antecedência mínima de 30 dias.

Portanto, se mostra de suma importância que sejam analisadas todas as implicações que a locação trará, e isso se aplica tanto ao proprietário, que deverá ter em mente que ficará privado do uso do imóvel durante o prazo da locação, bem como ao inquilino, que estará obrigado a cumprir o contrato até o seu termo, sob pena de multa, caso ocorra a devolução antecipada do imóvel.